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16.05.2018

Question Réponse Juridique : mesures fiscales visant à inciter les particuliers à vendre des biens immobiliers à des organismes HLM

Auteurs

Pascale LOISEAUX

Entité
Direction Juridique Et Fiscale - DJEF
Date document
16.05.2018
Plan de classement métier
FISCALITE > Fiscalité des opérations immobilières > Plus-values des cessions immobilières faites aux organismes HLM
Nature juridique
Questions / réponses
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Les particuliers bénéficient-ils d'une exonération d'impôt sur la plus-value en cas de vente d'un bien immobilier à un organisme Hlm ?

La loi de finances rectificative pour 2017 (n° 2017-1775) a prolongé jusqu’au 31 décembre 2020 le bénéfice des exonérations prévues par l'article 150 U, II-7° et 8 ° du CGI, à savoir : une exonération d'impôt sur les plus-values réalisées par les particuliers en cas de vente d'un bien immobilier à un organisme Hlm.

Le bien cédé peut-être un immeuble bâti ou un terrain. Il peut être cédé à un organisme Hlm, à une SEM gérant des logements sociaux, à l'AFL ou à certaines de ses filiales ou à un organisme bénéficiant de l'agrément relatif à la maîtrise d'ouvrage (art. L. 365-2 du CCH). 

Le régime d'exonération s'applique aussi en cas de cession à une collectivité territoriale, un EPCI ou un établissement public foncier en vue d'une rétrocession à un bailleur social dans un délai de un à trois ans, selon les cas.

Il s’applique également en cas de vente à un acquéreur autre qu’un bailleur social, dès lors que celui-ci s'engage à réaliser et à achever des logements locatifs sociaux (visés à l'article L 351-2, 3° et 5° du CCH) dans un délai de quatre ans. Dans ce dernier cas, l'exonération est calculée au prorata de la surface habitable des logements sociaux construits par rapport à la surface totale des constructions mentionnées sur le permis de construire du programme immobilier.

On note que ces exonérations entraînent également l'exonération de la taxe forfaitaire sur la cession de terrains devenus constructibles, qui est prévue à l'article 1529 du CGI (cet article prévoit, en effet, que la taxe ne s'applique pas "aux cessions mentionnées aux 3° à 8° du II de l'article 150 U").

L’efficacité de ces régimes peut toutefois se trouver « concurrencée » par le dispositif mis en place par l’article 28 de la loi de finances rectificative pour 2017 : cet article instaure un abattement exceptionnel, à compter de 2018 et jusqu’à fin 2020, sur les plus-values de cessions de biens immobiliers réalisées par les particuliers au profit de toute personne qui s’engage à construire des logements, sociaux ou non, dans les quatre ans. Cet abattement est toutefois réservé aux biens situés dans les zones très tendues (A et A bis). L’acquéreur doit s’engager à construire et à achever, dans un délai de quatre ans, des logements dont la surface plancher est au moins égale à 90% de la surface plancher maximale autorisée. Le taux de l’abattement est fixé à 70%. Il est porté à 85% en cas de construction de logements sociaux (conventionnés APL) ou intermédiaires dont la surface habitable représente au moins 50% de la surface totale des constructions mentionnées sur le permis de construire du programme.

 

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